Vlasnici objekata izgrađenih prije 2011. godine ponovno dobivaju priliku za legalizaciju, dok se za noviju bespravnu gradnju uvode stroža pravila i nadzor.
Početkom 2026. godine Vlada Republike Hrvatske usvojila je prijedlog izmjena Zakona o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama, koji bi nakon saborske procedure trebao donijeti značajne promjene u području legalizacije nekretnina.
Najvažnija novost je da će se moći legalizirati samo objekti izgrađeni do 21. lipnja 2011. godine, dok za sve građevine nastale nakon tog datuma bez građevinske dozvole mogućnost legalizacije neće postojati.
Istovremeno se ukida raniji rok za podnošenje zahtjeva, koji je istekao 2018. godine, čime se vlasnicima starijih objekata ponovno otvara mogućnost pokretanja postupka ozakonjenja. Ova promjena posebno je važna za vlasnike koji su nekretnine naslijedili ili iz različitih razloga nisu ranije pokrenuli postupak legalizacije.
S obzirom na to da pravni status nekretnine često ima velik utjecaj na prodaju i kupnju nekretnina, pitali smo vlasnika agencije za nekretnine Alena Kurelića (Four Nekretnine) kako ove izmjene zakona mogu utjecati na vlasnike i tržište nekretnina.
„U praksi vidimo da mnogi vlasnici imaju objekte izgrađene prije 2011. godine koji nikada nisu prošli postupak legalizacije. Ove izmjene zakona za njih predstavljaju važnu priliku da riješe pravni status svoje nekretnine i time povećaju njezinu tržišnu vrijednost“, ističe Kurelić.
Gdje legalizacija neće biti moguća
Izmjene zakona jasno definiraju i prostore u kojima legalizacija neće biti dopuštena, bez obzira na vrijeme izgradnje objekta. Tako legalizacija neće biti moguća za objekte koji se nalaze na pomorskom dobru, državnom, šumskom ili vodnom zemljištu, arheološkim nalazištima i kulturnim dobrima, područjima pod zaštitom UNESCO-a, u parkovima prirode i drugim zaštićenim područjima, na planiranim infrastrukturnim koridorima te na površinama javne namjene. Cilj ovih odredbi je zaštita prostora i sprječavanje legalizacije objekata koji bi mogli ugroziti javne interese ili razvoj infrastrukture.
Digitalni sustav ubrzava postupak
Jedna od važnih novosti odnosi se i na modernizaciju administrativnog procesa. Postupak podnošenja zahtjeva i obrade dokumentacije provodit će se putem digitalnih sustava prostornog uređenja, što bi trebalo ubrzati obradu zahtjeva i povećati transparentnost postupka.
Za podnošenje zahtjeva bit će potrebna potpuna dokumentacija. To uključuje geodetski elaborat, snimku izvedenog stanja koju izrađuje ovlašteni arhitekt ili inženjer te potvrdu Državne geodetske uprave kojom se dokazuje da je objekt postojao 2011. godine.
Takav pristup trebao bi pojednostaviti administrativni proces, ali i osigurati veću točnost i sigurnost podataka u postupku legalizacije.
Važnost legalnog statusa nekretnine
Stručnjaci upozoravaju kako pravni status nekretnine ima veliku ulogu na tržištu, osobito kod prodaje, kupnje ili financiranja putem stambenog kredita. Nekretnine koje nemaju uredan pravni status često se teže prodaju, a kupci sve češće traže potpunu dokumentaciju prije donošenja odluke o kupnji.
Prema riječima Alena Kurelića, uredna dokumentacija u velikoj mjeri olakšava proces prodaje.
„Kupci danas sve više traže pravnu sigurnost. Nekretnina s urednom dokumentacijom i jasnim statusom puno se lakše prodaje i postiže bolju cijenu na tržištu“, naglašava Kurelić.
Stroži nadzor nad novom bespravnom gradnjom
Uz mogućnost legalizacije starijih objekata, izmjene zakona donose i strože mjere za sprječavanje nove bespravne gradnje. Državne institucije razvijaju digitalne sustave nadzora prostora koji omogućuju brže otkrivanje nelegalnih građevinskih zahvata i njihovo sankcioniranje. Na taj način zakon nastoji riješiti naslijeđene probleme iz prošlosti, ali istovremeno jasno postavlja granice za buduću gradnju.
Prilika za vlasnike koji još nisu pokrenuli postupak
Predložene izmjene zakona otvaraju novu priliku za vlasnike objekata izgrađenih prije 2011. godine da riješe pravni status svoje nekretnine i osiguraju dugoročnu pravnu sigurnost imovine.
Stručnjaci savjetuju vlasnicima da provjere dokumentaciju i informiraju se o mogućnostima legalizacije kako bi pravovremeno pokrenuli postupak.
