Uoči skorog donošenja odluke o prodaji zemljišta za izgradnju Kompleksa Žabica, za gradske vijećnike održana je prezentacija razvoja projekta u posljednjih dvadeset godina.
Naime, početkom mjeseca zaključen je natječaj za prodaju nekretnina radi izgradnje višenamjenske građevine – Kompleks Žabica, koja obuhvaća autobusni terminal, garažu te poslovne i trgovačke sadržaje. Ukupna površina građevne čestice Kompleksa Žabica u vlasništvu Grada Rijeke i TD Rijeka plus iznosi 14.810 m². Procijenjena vrijednost parcele je 66,14 milijuna kuna, a na natječaj je stigla jedna ponuda i to tvrtke Best in Parking Razvoj u iznosu od čak 85.175.000 kuna.
Razvoj projekta od 2003. godine, kad je Prostornim planom uređenja Grada Rijeke prostor Zapadne Žabice predviđen za izgradnju autobusnog terminala, kao dijela integriranoga prometnoga terminala, do svibnja 2022. godine, kad je raspisan natječaj za prodaju zemljišta za izgradnju kompleksa, predstavili su gradonačelnik Rijeke Marko Filipović, pročelnik Odjela za razvoj, urbanizam, ekologiju i gospodarenje zemljištem Srđan Škunca te predstavnici Studija 3LHD iz Zagreba na čelu sa arhitektom Silvijem Novakom, koji vodi projektantski tim čije je idejno rješenje autobusnog kolodvora Žabica 2010. godine pobijedilo na javnom natječaju za izradu Idejnog urbanističko-arhitektonskog rješenja.
Javni interes zaštićen prostorno-planskom dokumentacijom, garancijama i nizom drugih osiguranja
Gradonačelnik Filipović istaknuo je kako se radi o kompleksnom projektu, o kojem su se proteklim godinama vodile rasprave, a sama prodaja zemljišta bit će predmet rasprave na sjednici Gradskog vijeća.
„U finalnoj smo provjeri ponude za kupnju zemljišta koja je zadovoljila sve uvjete, a stigla je od renomirane regionalne tvrtke koja upravlja s preko 70 tisuća parkirališnih mjesta, od Austrije, Italije, Slovenije, Hrvatske do Bosne i Hercegovine te Srbije. U slučaju potpisivanja ugovora, ponuđač mora dati prvoklasnu bankarsku garanciju naplativu na prvi poziv u iznosu od dva milijuna eura. Mislim da su to ozbiljna sredstva osiguranja da netko tko pristupi investiciji neće odustati, a ako kojim slučajem dođe do zastoja projekta, Grad ima garanciju iz koje se može naplatiti“, kazao je gradonačelnik Filipović.
Gradonačelnik je podsjetio kako, osim bankarske garancije, javni interes štiti i Detaljni plan uređenja zemaljskog putničkog terminala Zapadna Žabica, koji uređuje namjenu prostora, a namjena prostora bit će definirana kako kroz građevinsku, tako i kroz uporabnu dozvolu.
Natječajem je predviđeno da se 70% kupoprodajne cijene zainteresirana strana plati 30 dana od dana sklapanja ugovora, a 30% nakon što građevinska dozvola postane pravomoćna. Osim plaćanja cijene zemljišta, budući kupac obvezuje se nadoknaditi i Gradu Rijeci troškove vezane uz projektnu dokumentaciju u visini od 9,2 milijuna kuna. Ukoliko kupac pristupi izmjeni dokumentacije, plaća 50% iznosa stvarnih troškova. Izmjenu projektne dokumentacije Kupac/Investitor obvezan je povjeriti Studiju 3 LHD kao autoru prvonagrađenog rada na provedenom javnom natječaju za izradu Idejnog urbanističko-arhitektonskog rješenja područja autobusnog terminala Zapadna Žabica u Rijeci. Dakle investitor, uz suglasnost Grada Rijeke i Rijeka plusa, u određenom dijelu može izmijeniti dokumentaciju, međutim potrebno je zadržati glavnu osobinu kompleksa, a to je polivalentnost.
Projekt je moguće prilagođavati interesu ponuditelja, uz poštivanje određenih uvjeta, pa tako garaža mora imati najmanje 800 parkirnih mjesta, a autobusni kolodvor minimalno 14 perona. Trgovačku namjenu moguće je planirati samo u suterenskoj/prizemnoj etaži, u površini ne većoj od 8.000 m² bruto, dok je poslovnu i uslužnu namjenu moguće planirati na preostalim raspoloživim površinama prema potrebama investitora.
Stalno prilagođavanje s ciljem brže realizacije projekta
Pročelnik Škunca je podsjetio na tijek realizacije projekta, od kupnje zemljišta, donošenja prostorno-planske dokumentacije, provedbe natječaja za idejno rješenje i izradu idejnog, glavnog i izvedbenog projekta, kao elemenata koji su činili stvaranje temelja za daljnji razvoj, do istraživanja modela realizacije projekta.
Natječaj za iskazivanje interesa za ulaganje u izgradnju kompleksa 2010. godine, zbog krize na tržištu nekretnina i unatoč iskazanim interesima, nije polučio zadovoljavajuće rezultate, kao niti potražnja za investitorom putem kataloga investicija RH.
„Ponudili smo i prodaju zemljišta i prodaju prava građenja, razmatrajući pritom i model javno-privatnog partnerstva. Kako taj model nismo imali istražen, 2011. godine smo u skladu sa zakonom pokrenuli istraživanje izgradnje po modelu javno-privatnog partnerstva. Nažalost, komparatori troškova javnog sektora, dovršeni 2013. godine, pokazali su se u financijskom smislu neprihvatljivima za Grad Rijeku, pa je tu tom smislu i prestalo daljnje promoviranje projekta po to modelu“, kazao je pročelnik Škunca.
Od 2013. do 2022. godine je stoga trajala intenzivna promocija projekta na tržištu nekretnina, s time da je u međuvremenu u suradnji s konzultantskom kućom Colliers Advisory izrađena analiza koncepcije projekta i zastupljenosti sadržaja, koja je pokazala da je koncepcija ispravna, ali je potrebno izvršiti izmjene u smislu zastupljenosti pojedinih sadržaja.
Na tragu konzultantskih zaključaka, ali i potrebe racionalizacije troškova izgradnje kompleksa sa ciljem pronalaska zainteresiranog investitora, 2020. i 2021. godine napravljene su nove racionalizacije projekta te predložena skraćenja kompleksa za 50, 70 i 80 metara.
Filipović: neopravdana bojazan da nećemo moći utjecati na cijenu parkiranja
Osvrnuvši se na bojazni oko nemogućnosti da će Grad Rijeka u budućnosti imati utjecaja na cijenu parkiranja u gradu, gradonačelnik Filipović je podsjetio kako Rijeka plus trenutno raspolaže 5870 parkirnih mjesta, što na otvornim i zatvorenim parkiralištima što u garažama.
„Intencija je, prvenstveno izgradnjom garaže na Žabici, da se kompletno ukloni parkiranje s Putničke obale, što znači da bi se realizacijom projekta ukinulo 537 postojećih parkirnih mjesta na Putničkoj obali i Žabici, a dobilo novih 400 novih mjesta u centru Rijeke. Kad se i izgradi garaža na Žabici, Rijeka plus će i dalje gospodariti s dva i pol puta više parkirnih mjesta nego svi privatni vlasnici parkinga. Neopravdana je bojazan da nećemo moći utjecati na cijenu parkiranja“, poručio je gradonačelnik Filipović.
Naglasio je višestruke benefite od prodaje zemljišta privatnom investitoru za izgradnju kompleksa Žabica, u prvom redu prihod od prodaje zemljišta u proračun Grada Rijeke i Rijeka plusa.
„Procijenjeno je da će prihod od komunalnog doprinosa biti viši od 6 milijuna kuna, s time da na Gradu Rijeci ostaje obveza izgradnje infrastrukture. Također, privatni investitor postat će obveznik komunalne naknade u iznosu od gotovo 3 milijuna kuna godišnje, koji se mogu uložiti u povećanje kvalitete životnog standarda u Rijeci, te spomeničke rente u iznosu od 1,9 milijuna kuna, koji onda može biti uložen u neke nove investicije i obnovu kulturne baštine, pa govorimo oko 4,77 milijuna kuna godišnjeg prihoda u gradski proračun“, kazao je gradonačelnik Filipović, istaknuvši kako će provedbom investicije doći do angažmana građevinskog i drugih gospodarskih sektora.
Osim svih ovih benefita od realizacije projekta prodajom zemljišta, gradonačelnik je posebno istaknuo kako prodajom zemljišta za izgradnju kompleksa rizik investicije, koja je prije krize procijenjena na oko 50 milijuna eura, u potpunosti preuzima privatni investitor.
Pročelnik Škunca je podsjetio kako se na uređenje Kompleksa Žabica treba gledati i s perspektive uređenja prometa u centru grada.
„Često se zaboravlja da je kupnjom terena od Hrvatskih željeznica stvorena pretpostavka ne samo da se realizira autobusni terminal, već i pristupne prometnice, koju nazivamo nastavak Ulice Riva. Prometnica je važna ne samo kao pristup cjelokupnom kompleksu, već će predstavljati vezu Ulice Riva na cestu D403, ali će i nakon preseljenja autobusnog kolodvora s trenutne lokacije omogućiti i kompletnu promjenu odvijanja prometa u užem centru grada. Na taj bi se način na potezu od Žabice do Jelačićevog trga omogućilo dvosmjerno kretanje vozila javnoga prijevoza, čime bi se poboljšala njegova brzina, kvaliteta i privlačnost, a dvosmjernom Rivom kretanje ostalih kategorija vozila u centru grada“, kazao je pročelnik Škunca.
Okončana je izrada prometne studije nastavka ceste D403 do Žabice, a koja će se protezati u zaleđu skladišta Metropolisa i Zagrebačke obale u dužini od 1250 metara, a u planu je izrada novog projekta prometno-građevinskog rješenja Trga Žabica, čijom realizacijom će biti omogućena nova prometna organizacija.
SRĐAN ŠKUNCA, MARKO FILIPOVIĆ, SILVIJE NOVAK, MARKO DABROVIĆ I IVANA ŠAJN