Sami uvjeti financiranja projekata i dostupnost kapitala trenutno idu na ruku domaćim kupcima, no uvjeti za dobivanje sredstava postaju sve stroži
Prema podacima Eurostata koje prenosi Euro News, cijene stanovanja u Europskoj uniji u prosjeku su porasle za 69 posto u razdoblju od 2015. do drugog tromjesečja 2026. godine. U pojedinim državama članicama cijene su se više nego udvostručile, a istodobno su nastavili rasti i troškovi najma te energije.
“Europa se suočava s krizom uzrokovanom rastućim cijenama kuća i sve većim troškovima stanovanja”, priopćilo je Europsko vijeće.
Posljedice stambene krize osobito osjećaju građani koji na stanovanje izdvajaju više od 40 posto raspoloživih prihoda. Eurostat takav udio naziva stopom preopterećenosti troškovima stanovanja, a njezin prosjek u Europskoj uniji tijekom 2025. godine iznosio je 7,7 posto.
“Glavni uzroci prevelikog opterećenja troškovima stanovanja su rastući troškovi stanovanja (bilo da se radi o najamninama ili cijenama kuća, koje u mnogim gradovima naglo rastu) u odnosu na skroman rast prihoda, posebno za niže kvantile raspodjele dohotka“, izjavila je za Euronews dr. Hannah Widmer s ETH Züricha.
Koliki su troškovi stanovanja u Europi?
Eurostat troškove stanovanja definira kao mjesečne izdatke koje kućanstva imaju za svoj dom. U njih se ubrajaju najamnina ili otplata stambenog kredita, režijski troškovi poput vode, električne energije, plina i grijanja, ali i redoviti izdaci za osiguranje, održavanje, popravke te poreze.
Raspoloživi dohodak predstavlja ukupan prihod kućanstva nakon odbitka poreza i socijalnih doprinosa, a obuhvaća i socijalne naknade, uključujući mirovine.
Podaci za 27 članica Europske unije, dvije države EFTA-e i pet zemalja kandidatkinja za članstvo pokazuju da je Grčka tijekom 2025. imala najveću stopu preopterećenosti troškovima stanovanja. U toj je zemlji 26,4 posto stanovnika živjelo u kućanstvima koja su za stanovanje izdvajala više od 40 posto raspoloživog dohotka. Riječ je o trostruko većem udjelu od prosjeka EU-a, koji iznosi 7,7 posto.
Iznad europskog prosjeka nalaze se i Danska sa 14,7 posto, Njemačka s 11,2 posto te Švedska s 10,8 posto. Slijede Estonija s 8,8 posto, Češka s 8,2 posto i Luksemburg s 8,1 posto.
Među državama koje nisu članice EU-a, visoke stope zabilježene su u Švicarskoj, gdje iznose 15,3 posto, te Norveškoj s 13,5 posto. Iznad prosjeka Europske unije nalaze se i tri kandidatkinje za članstvo: Turska s 10 posto, Crna Gora s 8,7 posto i Srbija sa 7,9 posto.
Kada je riječ o najvećim gospodarstvima Europske unije, Španjolska sa 7,2 posto, Francuska sa 6,4 posto i Italija s pet posto bilježe rezultate niže od europskog prosjeka. Njemačka je, pak, peta po veličini.
Hrvatska se također nalazi ispod prosjeka EU-a. U kućanstvima koja za stanovanje izdvajaju više od 40 posto raspoloživog dohotka živi 3,7 posto stanovništva.
Cijene energije bitno će utjecati na troškove stanovanja
“Budući da se ove zemlje znatno razlikuju po svojim okolnostima, ne samo kada je riječ o gospodarstvu i sustavima socijalne skrbi, razlozi zbog kojih su troškovi stanovanja toliko opterećenje u Grčkoj, Švicarskoj i Danskoj nisu jednaki. Razlikuju se i posljedice takvog opterećenja”, izjavila je za Euronews Rikke Skovgaard Nielsen, viša istraživačica na Sveučilištu Aalborg.
Pojasnila je kako se iznos novca koji građanima preostaje nakon podmirenja stanarine, kao i opći životni troškovi, značajno razlikuju u tim trima državama. Zbog toga se razlikuje i utjecaj troškova stanovanja na pojedina kućanstva.
Najmanja stopa preopterećenosti troškovima stanovanja zabilježena je na Cipru, gdje samo 2,4 posto stanovništva za stanovanje izdvaja više od 40 posto raspoloživog dohotka. Niske udjele bilježe i Hrvatska s 3,2 posto, Slovenija s 3,5 posto te Slovačka, također s 3,5 posto.
Dr. Marietta Haffner s TU Delfta upozorila je da se udio troškova stanovanja u prihodima povećava kada cijene nekretnina, najamnine, energenti, kamatne stope i inflacija rastu brže od dohotka građana. Time raste i broj ljudi koji za stanovanje moraju izdvajati više od 40 posto svojih prihoda.
“Vjerojatno je da će rastući troškovi energije biti glavni pokretač povećanja troškova stanovanja u sljedećoj godini”, rekla je.
Zašto se opterećenje razlikuje od zemlje do zemlje?
“Vjerojatno na veći ili manji udio preopterećenosti troškovima stanovanja utječe kombinacija vlasničke strukture stambenog prostora, pri čemu su najmoprimci na privatnom tržištu najma najčešće najviše financijski opterećeni, zatim sustava socijalne skrbi te ukupnih gospodarskih okolnosti“, izjavila je Widmer.
Ipak, upozorila je kako usporedba pojedinih država nije jednostavna. Naime, preopterećenost troškovima stanovanja može imati sasvim različito značenje u Švicarskoj i Grčkoj, ovisno o tome kakve su odredbe socijalne skrbi i kakva je kvaliteta stambenog prostora.
Ukupan broj pogođenih građana pruža jasniju sliku razmjera problema. U Europskoj uniji više od 34 milijuna ljudi živi u kućanstvima koja za stanovanje izdvajaju više od 40 posto raspoloživog dohotka.
Najveći broj takvih stanovnika bilježi Njemačka, gdje je pogođeno 9,4 milijuna ljudi. Na drugom mjestu nalazi se Turska s 8,6 milijuna, a slijede Francuska s 4,4 milijuna, Španjolska s 3,5 milijuna i Italija s 2,9 milijuna stanovnika. Grčka zauzima šesto mjesto s 2,7 milijuna ljudi koji žive u kućanstvima opterećenima troškovima stanovanja, iako ima znatno manje stanovnika od prethodno navedenih država.
U Hrvatskoj se s ovim problemom suočava 124.000 ljudi.
Najviše pogođeni oni s niskim primanjima
Povećani troškovi stanovanja posebno pogađaju osobe s nižim primanjima. Na razini Europske unije udio raste na 29,1% među stanovništvom izloženim riziku od siromaštva. Riječ je o osobama čiji je ekvivalentni raspoloživi dohodak niži od praga rizika od siromaštva, utvrđenog na 60% nacionalnog medijana ekvivalentnog raspoloživog dohotka.
Tijekom 2025. godine medijan ekvivalentnog raspoloživog dohotka u EU-u iznosio je 22.939 eura na godišnjoj razini, odnosno 1.912 eura mjesečno. Prag od 60% tog iznosa na razini Europske unije iznosio je 1.147 eura mjesečno.
Grčka se ponovno nalazi na prvom mjestu. Ondje je 2025. godine čak 82,6% osoba koje su bile u riziku od siromaštva živjelo u kućanstvima koja su za stanovanje izdvajala više od 40% raspoloživog dohotka. Drugim riječima, taj je problem pogađao više od četiri petine stanovništva u toj skupini. Nakon Grčke slijede Danska s 59,8% i Švicarska s 56,1%. Udio veći od 40% zabilježen je i u Švedskoj (46,8%), Norveškoj (43,8%) te Češkoj (43,4%).
Njemačka je s udjelom od 35,0% iznad prosjeka Europske unije, koji iznosi 29,1%. S druge strane, Španjolska (28,3%), Francuska (25,4%) i Italija (21,7%) bilježe niže stope od europskog prosjeka.
Najniži udio zabilježen je na Cipru, gdje iznosi 7,6%. Slijede Albanija s 8,2%, Hrvatska s 14,9% i Slovačka s 15,4%.
Hrvatska: Poskupljujemo dvostruko brže od Njemačke
Cijene nekretnina i troškovi gradnje u Hrvatskoj već su dulje vrijeme u središtu pozornosti. Koliko zapravo stoji izgradnja četvornog metra stambenog prostora i je li Hrvatska još uvijek povoljnija u usporedbi s ostatkom Europe, pojašnjava građevinski stručnjak Saša Perko.
Iako se gradnja stambenih objekata u Hrvatskoj još uvijek doživljava kao znatno jeftinija alternativa u odnosu na zapadnoeuropske zemlje, detaljniji uvid u podatke pokazuje da se ta razlika sve brže smanjuje.
Prema podacima Eurostata za 2025. godinu, cijene gradnje stambenih zgrada u Hrvatskoj bile su 54 posto niže od prosjeka Europske unije, dok je, primjerice, Njemačka bila 50 posto iznad europskog prosjeka. Međutim, stvarni troškovi na gradilištima pokazuju da je razlika manja nego što bi se moglo zaključiti iz tih podataka.
Izgradnja zgrade srednjeg standarda u Hrvatskoj, bez dodatnih troškova, stoji približno 2400 eura po četvornom metru neto površine, uključujući PDV. U njemačkim gradovima građevinski trošak doseže oko 3600 eura po četvornom metru s PDV-om, pri čemu nisu uključeni zemljište, projektiranje ni drugi troškovi. To znači da je gradnja u Njemačkoj skuplja za 50 posto u odnosu na Hrvatsku.
Najveći problem hrvatskog građevinskog tržišta nije toliko sadašnja razlika u apsolutnim iznosima, koliko vrlo brz rast cijena.
Od 2020. godine troškovi gradnje stanova u Hrvatskoj povećali su se za 64 posto. U istom razdoblju rast u Njemačkoj iznosio je 44 posto, a na razini Europske unije 31 posto.
Hrvatska je, dakle, i dalje znatno povoljnija, no cijene gradnje kod nas rastu dvostruko brže nego u ostatku Europe. Na takva kretanja utječe i struktura troškova rada, a jedan od važnih čimbenika jest sve veća ovisnost Hrvatske o radnoj snazi iz inozemstva.
Cijena radnog sata u građevinarstvu
Na prvi pogled, trošak radnog sata ide u prilog domaćim građevinskim tvrtkama. Prema podacima Eurostata za 2025. godinu, sat rada u građevinskom sektoru u Hrvatskoj, uključujući davanja, iznosi 16,2 eura. U Njemačkoj je znatno viši i doseže 39,6 eura, dok u Austriji iznosi 44,8 eura.
Ipak, ove brojke treba promatrati s određenom rezervom, budući da znatan dio građevinskih poduzetnika i dalje posluje u sivoj zoni.
Troškovi rada čine približno 40 posto ukupne cijene gradnje. Prošle godine u Hrvatskoj su porasli za 11 posto, dok je u Njemačkoj zabilježen rast od svega 3 posto.
“Uvozni radnik nije jeftin radnik: lani je u graditeljstvu izdano 52.776 dozvola za strance, a takav radnik prvu godinu radi dvostruko do trostruko sporije od domaćeg majstora, pa satnica od 15 eura u učinku postane 30 do 45 eura po satu”, kaže Saša Perko.
Cijene građevinskog materijala
Za razliku od troškova rada, cijene građevinskog materijala u Hrvatskoj gotovo su u potpunosti izjednačene s onima u zapadnoj Europi, čime je domaće tržište izgubilo bilo kakvu troškovnu prednost u tom segmentu.
Vreća cementa od 25 kilograma u Hrvatskoj košta između 5,50 i 6,00 eura, što je identično rasponu od 5,30 do 6,00 eura u Njemačkoj, dok čelik, stolarija i prateća oprema dolaze iz istih europskih tvornica.
Lokalni utjecaji i dalje postoje kod materijala poput cementa, betona i agregata koji se nabavljaju lokalno, gdje slaba konkurencija na tržištu s tri proizvođača cementa zadržava određeni utjecaj na cijene, zbog čega je Europska komisija još 2017. zabranila spajanje dvaju vodećih proizvođača.
Materijal, ipak, nije bio glavni pokretač poskupljenja u proteklome razdoblju jer je od 2020. poskupio za oko 40 posto, dok je cijena gradnje stanova skočila za 64%, što ukazuje na to da se glavnina razlike krije u cijeni rada i trgovačkim maržama.
Ogroman trošak administracije kroz vrijeme i novac
“Posebno opterećenje za građevinski sektor u Hrvatskoj predstavljaju administrativne prepreke i dugotrajni procesi ishođenja dokumentacije. Iako je izravni trošak takvih pristojbi relativno malen, neizravni trošak izuzetno je visok”, kaže Perko te nastavlja:
“Svjetska banka je u svom posljednjem izdanju izvješća Doing Business pozicionirala Hrvatsku po izdavanju građevinskih dozvola na 150. mjesto od ukupno 190 zemalja, dok se Njemačka nalazi na 30., a Austrija na 49. mjestu.
U Hrvatskoj su evidentirane 22 procedure i prosječno 146 dana za njihovo rješavanje, dok u Njemačkoj devet procedura traje prosječno 126 dana. Pri tome trošak dozvola i priključaka u Hrvatskoj čini 9,2 posto vrijednosti građevine, naspram skromnih 1,1 posto u Njemačkoj i Austriji.
Prošle je godine od predaje urednog zahtjeva do izdavanja same dozvole u prosjeku bilo potrebno 169 dana, ne računajući dugotrajno razdoblje potrebno za prikupljanje dokumentacije i pripremu samog zahtjeva. Devet mjeseci dužeg ciklusa na, primjerice, zgradi od 10 stanova košta oko 775.000 eura, dvostruko više od svih doprinosa zajedno. Administracija nas ne košta kroz pristojbe, nego kroz trošak kapitala i vremena”, kaže stručnjak.
S druge strane, uvođenje strogih europskih standarda energetske učinkovitosti ne stvara dodatni jaz u cijeni prema zapadnoj Europi jer primijenjeni standardi ostaju jednaki.
Zgrade gotovo nulte energije (nZEB) obvezne su u Hrvatskoj za sve zahtjeve za dozvolu podnesene nakon 31. prosinca 2019., dok u Njemačkoj i Austriji taj standard vrijedi i duže, a od 2030. cijela Europska unija prelazi na zgrade nulte emisije.
Priuštivost u Hrvatskoj bolja nego 2008., ali…
Analize koje su obuhvatile 32 europska projekta pokazuju da uvođenje ovog standarda u početnoj fazi povećava troškove gradnje za približno 11 posto, odnosno oko 200 eura po četvornom metru. Ipak, iskustvo Njemačke pokazuje da se nakon nekoliko godina primjene dodatni trošak smanjio i ustalio na razini između 2 i 7 posto.
U Hrvatskoj primjena standarda uključuje postavljanje 15 centimetara mineralne vune umjesto dosadašnjih 10 centimetara stiropora, ugradnju troslojnog stakla te korištenje dizalica topline. Iako kupac u početku snosi veći trošak, s vremenom ga nadoknađuje kroz manje izdatke za energiju. Stoga taj standard nije razlog zbog kojeg cijena četvornog metra stana u Zagrebu doseže 3500 eura.
“Usporedba priuštivosti stanovanja u hrvatskim gradovima u odnosu na zapadnoeuropske metropole pokazuje zanimljive pokazatelje, unatoč tome što su troškovi gradnje i prosječne plaće u Hrvatskoj niži”, kaže Perko. Prema njegovim riječima, standardna analiza priuštivosti temelji se na tri osnovna čimbenika: cijeni nekretnine, prosječnoj plaći i kamatnoj stopi.
“Novi stan u Zagrebu u prosjeku stoji 3554 eura po metru kvadratnom, u Beču iznosi 5200 eura, dok u Münchenu prelazi 10.000 eura. Istovremeno, stambeni krediti u Hrvatskoj iznose oko 2,9%, u usporedbi s 4,0% u Njemačkoj”, kaže Perko.
“Prema podacima Eurostata, više od 40% svog dohotka na stanovanje troši samo 3,7 posto građana u Hrvatskoj, dok taj udio u Njemačkoj iznosi 12%, a na razini Europske unije 8,2%, pri čemu Europska središnja banka ocjenjuje hrvatske nekretnine precijenjenima za 9%, a područje eura za 12%.
Prema izračunima Deloittea, za kupnju novog stana površine 70 četvornih metara u Zagrebu potrebno je izdvojiti iznos jednak 7,5 godišnjih plaća. U Ljubljani je za istu kupnju potrebno 11,7 godišnjih plaća, a u Pragu čak 15.
Analize tržišta nekretnina pokazuju da je priuštivost stanovanja u Hrvatskoj 43 posto bolja nego tijekom rekordne 2008. godine. Međutim, u posljednjih godinu dana zabilježen je pad priuštivosti od 4,8 posto na nacionalnoj razini, odnosno 7,3 posto u Zagrebu. Razlog tome je rast cijena nekretnina od 153 posto od 2015. godine, što je, uz Mađarsku, najveći porast u cijeloj Europskoj uniji“, objašnjava građevinski stručnjak.
Sve stroži uvjeti kreditiranja u Hrvatskoj
Trenutačni uvjeti financiranja projekata i pristup kapitalu zasad su povoljniji za domaće kupce, iako su kriteriji za odobravanje sredstava sve zahtjevniji.
Kamatne stope na stambene kredite u Hrvatskoj iznose 2,9 posto, što je povoljnije nego u Njemačkoj, gdje dosežu 4,0 posto, ili Austriji s kamatnom stopom od 3,6 posto. Ipak, Hrvatska narodna banka uvela je ograničenje prema kojem kredit može pokrivati najviše 90 posto vrijednosti nekretnine. To znači da kupci moraju osigurati najmanje 10 posto vlastitih sredstava, a mjesečna rata kredita ne smije biti veća od 45 posto njihovih ukupnih primanja.
“Njemačka to prolazi već četiri godine: kupci su bili naviknuti na kredit po 1%, pa kad je 2022. skočio iznad 4%, potražnja je stala, a završeni stanovi su pali na najniže razine od 2012.”, kazao je Perko, prenosi Danas.hr.
