Rokovi otplate stambenih kredita postaju sve dulji, a 2025. donosi nova pravila, uključujući povrat poreza pri kupnji nekretnina. Opereta nekretnine donosi detaljnu analizu o tome gdje se najviše kupuje i tko su glavni kupci.
S obzirom na to da su APN subvencije ukinute, tržište nekretnina usporilo je već početkom 2024. godine, što je dovelo do smanjenja broja realiziranih kupoprodaja u usporedbi s 2023. godinom, kada je kroz APN program odobreno 5345 zahtjeva, piše Net.hr.
Istovremeno, kamatne stope su se stabilizirale. Iako su i dalje više nego prethodnih godina, banke su u ponudu uvrstile fiksne kamate za cijelo trajanje kredita, što kupcima osigurava predvidivost i smanjuje financijski rizik.
Analiza tržišta, koju je objavila agencija Opereta nekretnine, u vlasništvu Bore Vujovića, pokazuje aktualne trendove u sektoru nekretnina.
Ove godine uveden je i Nacionalni plan stambene politike Republike Hrvatske do 2030. godine, koji se temelji na tri ključna cilja: omogućavanje priuštivog i održivog stanovanja te bolje korištenje prostora.
Jedna od važnijih mjera u tom planu uključuje povrat plaćenog poreza na promet nekretninama, kao i 50% povrata PDV-a pri kupnji prve nekretnine. Ova pogodnost bit će dostupna mladima do 45 godina od 1. siječnja 2025. godine.
Podaci Porezne uprave pokazuju da su strani državljani u 2024. godini ostvarili 11.516 kupoprodajnih transakcija, čime su činili 37,5% ukupnog broja kupoprodaja stambenih nekretnina.
Zaduživanje u porastu, rokovi otplate sve dulji
Prema podacima HNB-a, godišnji rast gotovinskih nenamjenskih kredita značajno se ubrzao – s 3,6% u 2022. godini na 15,9% u 2024. To upućuje na sve češće korištenje kredita za financiranje potrošnje.
Uz to, primjetan je porast kašnjenja u otplati kredita odobrenih između 2021. i 2023. godine, pri čemu je udio neurednih otplata dosegnuo 4%. U segmentu stambenih kredita, omjer mjesečne otplate u odnosu na dohodak (DSTI) porastao je s 38% u 2022. na 41% u 2024., što ukazuje na sve veće financijsko opterećenje kućanstava. Kako bi se olakšala otplata, prosječni rok stambenih kredita produljen je s 22 na 24 godine.
Na tržištu nekretnina 2024. godine realizirano je 133.495 kupoprodajnih transakcija, što predstavlja pad od 2,9% u odnosu na prethodnu godinu.
Stambeni objekti, prvenstveno kuće, bilježe pad od 16,4%, dok je prodaja stanova i apartmana smanjena za 6,3% u odnosu na 2023. godine. Potražnja za građevinskim zemljištima ostala je stabilna, dok je kupnja parkirno-garažnih mjesta porasla za 28%, a cjelokupni segment garažnih prostora bilježi rast od 12%.
Unatoč blagom padu broja transakcija, tržište nekretnina i dalje se smatra stabilnim.
Tko kupuje i kako financira?
Analiza pokazuje da se 45% nekretnina kupuje kreditom, dok 55% kupaca koristi vlastita sredstva. Često se radi o lancu transakcija u kojem se prva kupnja financira bankovnim kreditom. Strani državljani, pak, većinom kupuju nekretnine gotovinom, što doprinosi visokom udjelu gotovinskih transakcija.
U Zagrebu su najčešći kupci oni koji dolaze iz drugih dijelova Hrvatske, a glavni motivi su školovanje djece ili ulaganje u nekretnine kao investiciju. Velik udio kupaca čine i oni koji kupuju svoju prvu nekretninu.
Najtraženije lokacije
Najveći broj kupaca čine osobe u dobi između 30 i 40 godina, dok značajan dio otpada i na dobnu skupinu od 40 do 50 godina, prenosi Net.hr.
Unatoč padu transakcija od 1,6%, Zagreb ostaje najdinamičnije tržište, a potražnja za stanovima, posebice manjim i srednjim, i dalje je visoka. Cijene stanova u starogradnji porasle su za 9% u odnosu na prošlu godinu, što je posljedica ograničene ponude i stabilne potražnje.
Centar Zagreba i dalje je najtraženiji, dok Trešnjevka sjever bilježi veliku potražnju. Maksimir, Trešnjevka jug i Novi Zagreb – istok također drže značajan udio u prodaji, dok su Podsljemenska zona i Pešćenica zabilježile najmanji interes kupaca.
Grad Zagreb predvodi po broju transakcija, s blagim padom od 1,6% u odnosu na 2023. godinu.
Najveći pad u Istri, rast u Primorsko-goranskoj županiji
Primorsko-goranska županija bilježi najveći rast kupoprodaja od 23,1%, dok Istarska županija, iako treća po broju transakcija, bilježi najveći pad – čak 22,1%. Splitsko-dalmatinska županija bilježi pad od 3,4%, dok Zagrebačka županija raste za 12,2%.
Najmanja kupoprodajna aktivnost zabilježena je u Ličko-senjskoj, Požeško-slavonskoj i Virovitičko-podravskoj županiji.
U 2024. godini uočeni su regionalni kontrasti, pri čemu ukupan broj transakcija u Hrvatskoj bilježi pad od 2,9% u odnosu na prethodnu godinu.
Strani kupci i tržišni trendovi
Udio stranih državljana u kupoprodaji stanova i kuća iznosi 37,5%. Najviše transakcija ostvarili su kupci iz Slovenije (+3%), dok su kupoprodaje od strane državljana Njemačke i Austrije zabilježile pad od 13%, kako piše Net.hr.
